为有效涤除执行异议案件中的虚假租赁情形，市法院依托2018年“司法净拍”专项行动基础，强化分析研判，提炼总结“望闻问切”虚假租赁甄别法，切实提升甄别防范的精确度。今年以来，执行异议中以租赁为由异议的比例由去年的38.52%下降到26.61%，仅不足三成租赁为由的异议获支持。

一是望——严格审查租赁合同文本。针对以租赁为由的执行异议案件，建立“三步走”递进审查模式，第一步查合同是否存在租期过长、租金支付不合常理、当事人之间关系密切等特征，第二步查存在上述特征的合同签订时间、条款设置是否合理，第三步对仍存疑的合同启动鉴定程序。

二是闻——比对听取当事双方陈述。对租赁事由、租赁经过、租赁物使用情况等重要特征，要求租赁合同当事人分别详细陈述，并通过比对双方陈述细节，查找言论前后矛盾、租赁细节出入、当事人刻意回避等疑点。

三是问——针对询问相关关键要素。根据比对听取中发现的疑点，围绕合同签订过程、当事人关系、合同约定事项及违约责任等关键要素，进行针对性、反复性询问，辨别当事人陈述真假。

四是切——找准核心要点切入判断。从承租人实际生产经营状况、登记经营地、水电费缴纳、房屋装修、相关记账凭证等要点切入，反复论证实际经营是否具备对应凭证、是否合乎生产交易习惯，判断承租使用涉案房屋的真实性。

（市法院 朱镪祥）