2014年9月28日在慈溪市十六届人大常委会第二十四次会议上
市人大常委会副主任 施森章
主任、各位副主任、各位委员：
为了进一步提升我市住宅小区物业管理水平，改善人民群众居住环境，根据市人大常委会工作部署，7月至9月，市人大常委会执法检查组对我市贯彻实施《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)情况开展执法检查。期间，检查组听取了市住建局、建设集团、农办等市级有关部门和各街道、崇寿镇、周巷镇的情况汇报；召开了7个由部分市人大代表、社区（村）负责人、业主代表和物业服务企业负责人参加的座谈会；实地检查了7个住宅小区物业管理情况。同时，市人大常委会组织开展了代表视察，听取了市政府专题汇报。现将执法检查情况报告如下：
一、基本评价
从执法检查情况来看，目前全市共有住宅小区408个，总建筑面积2113万平方米，住户90845户。其中商品房（含中心城区拆迁安置房、保障性住房）住宅小区329个，总建筑面积1986万平方米，住户83147户（其中老小区141个,总建筑面积335万平方米，住户30385户）。有正在分配或已交付使用的农民公寓小区79个，总建筑面积127万平方米，住户7698户。199个小区由物业公司综合管理服务，130个小区由街道或社区委托物业公司实行专业性保安保洁。全市有189个住宅小区配有物业管理和经营用房，其中：物业管理用房2.89万平方米，物业经营用房3.24万平方米。总体来说，近年来，市政府及有关部门坚持以人为本、以物为基、因地制宜、分类指导，着力加强监督检查和指导服务，进一步推进和规范物业管理工作，在提升居民生活水平，促进社会和谐稳定等方面取得了积极成效。主要体现在以下四个方面：一是组织领导得到加强。市政府成立了住宅小区物业管理工作协调小组，以联席会议制度的形式，协调处理住宅小区物业管理的重大事宜。设立市物业管理中心，统筹开展全市有关物业管理的政策制定、监督管理、业务指导以及住宅小区专项维修资金归集、核算和使用管理等工作。二是工作机制逐步健全。制定出台了《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》，建立了市、街道（镇）、社区（村）分级负责、业主自治等工作联动机制和老小区物业管理补偿机制。推行物业管理纠纷快速处理机制，2007年至今已在95个小区调处欠费业主3059户，收回物业费383.35万元。编制了《慈溪市首次业主大会和业主委员会成立指导工作手册》，指导业主委员会规范运作。强化对物业专项维修资金的统筹管理，明确资金使用申请、审核、审批等环节的工作流程，确保资金安全和合理使用。对在一定时期内没有必要使用的维修资金，通过招投标在银行专户定期储蓄，促进资金保值增值，确保资金发挥最大作用。三是监管体系日趋完善。探索建立了以物业服务企业管理为主导、社区和业主自治管理模式为特色、其他形式管理为补充的住宅小区综合管理体系。建立健全物业服务企业诚信经营调查评价工作机制、物业管理投诉责任机制等，创新物业管理示范住宅小区分阶段考评模式，进一步加大了对物业服务企业的考评力度。对物业管理项目采用定期检查、抽查、随机检查、物业服务企业间互查、信访案件检查等方式，努力提高监督实效。四是老小区改造成效明显。2008年以来，市政府组织实施了中心城区老小区改造工程，累计投入45259万元，改造小区34个、住宅897幢，受益住户21474户，各项基础设施得到维修和改造，小区面貌有了较大幅度的改善。同时，通过街道（镇）、社区（村）和业主的共同努力，小区物业管理水平不断提高，我市逐步形成了一批管理规范、秩序井然、面貌整洁的住宅小区。
通过实地察看和调查了解，检查组认为，当前我市在贯彻实施《条例》中，还存在着不少的困难和问题。主要表现在以下六个方面：
（一）小区设施不够配套。检查反映，一些住宅小区在规划设计过程中缺少小区物业管理用房、停车场（位）等公共基础配套设施的整体布局，使部分住宅小区的规划设计先天不足，在建设过程中相关的公共基础设施也没有同步配套到位，如部分拆迁安置小区、保障性住房小区存在设施配套不全等遗留问题，导致小区迟迟不能移交,相关管理职责也未能有效落实，小区居民意见比较大。一些老小区由于建设主体多元化，建成时间较早，小区功能布局方面存在较大缺陷，如缺乏必要的物业管理用房、社区用房和垃圾中转站、公共厕所等公共公用设施，并且小区大都是随意进出的开放式布局，不利于安全管理。按照规定，物业管理办公用房和物业管理经营用房按建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积3‰和4‰的比例配置，但一些房产开发商将上述用房以多点分散“边角料”的形式安排，或将部分未达标面积采取货币补偿形式来通过验收，给小区物业管理带来难以弥补的缺陷。
（二）组织体系不够健全。虽然2009年市政府成立了住宅小区物业管理工作协调小组，但协调、指导、规范、检查全市物业管理工作还需进一步加强。市级有关部门对小区物业管理的监管职能没有真正落到实处，工作上存在缺位。街道（镇）、社区（村）对物业管理工作也有一定的畏难思想，属地管理责任意识还有待进一步提高。特别是近年来部分中心镇辖区内小区数量不断增加，物业管理工作压力逐步加大，但镇政府对该项工作还未引起足够的重视，工作责任体系还需进一步理顺。住宅小区业主委员会存在建立难、活动难、监督难等问题。据统计，目前全市成立业主委员会的住宅小区有183个，仅占全市小区总量的44.8%。业主委员会成员一般为兼职，无报酬，也缺乏相应考核制度，基本是尽义务，致使部分小区业主委员会形同虚设。一些小区业主委员会平时对物业服务企业的监督力度不大，与社区（村）、物业服务企业缺乏沟通、协调，对于小区管理中停车难等问题关注不够，遇到矛盾和问题或相互埋怨指责，或一推了之，将矛盾交给社区（村）或街道（镇）。
（三）物业服务不够规范。目前我市有物业服务企业共84家，其中一级资质只有20家，极大多数都是二、三级资质，企业整体素质还相对较低，在文化素质、职业道德、专业技能、应急能力等方面与当前物业管理工作要求存在一定差距。一些企业在物业管理中没有严格按照行业规范进行运作，相关管理制度建立不全，缺乏专业管理人才，组织管理能力不强，物业服务质量与服务规范标准存在较大差距。部分物业服务企业担当意识和社会责任意识较弱，重收费轻服务、重经济效益轻社会效益的现象依然存在，且企业从业人员年龄偏大，工资待遇偏低，人员流动频繁，很大程度上导致了服务工作不到位，业主满意度较低。
（四）执法监管不够有力。检查发现，住宅小区的管理和执法存在许多死角和盲点，对违章搭建、车辆乱停、破坏绿化、噪音油烟、饲养畜禽等违法行为的发现、处置机制不够健全。不少职能部门将监管责任过多地推给物业服务企业，遇到具体问题相互推诿扯皮，一些部门管理和执法出现了失管真空的现象，再加上部分街道（镇）、社区（村）与相关职能部门缺乏有效的沟通，没有形成齐抓共管的工作合力。如目前在小区普遍存在的道路乱停车现象，不仅影响了小区环境秩序管理，而且对消防安全带来严重挑战，一旦发生火灾等事故，将对救灾工作产生严重影响。另外，物业专项维修资金使用和管理工作有待进一步规范，由于街道（镇）、社区（村）缺乏专业技术人员，小区维修施工或设备更新后验收、资金审核等环节存在技术难点。小区物业管理经营用房收入是物业管理费用的重要补充，部分小区在该项经费使用上面不够透明，缺少监管，业主也有意见。
（五）政策扶持不够完备。一是物业专项维修资金缴存不平衡性突出。住宅小区物业专项维修资金收取标准自2002年以来并未调整过，仍然按照“多层25元/平方米、高层45元/平方米”的标准收取，但随着物价上涨，高层建筑比例的大幅度上升，小区设施设备维修保养的支出不断增加。同时，由于资金续筹难度大，部分建成较早的小区物业维修资金已经告罄，还有一些建设较早的拆迁安置房、保障性住房小区没有收取维修资金，导致小区设施的正常维修资金难以保证。二是物业费收缴难题亟待破解。一方面我市住宅小区物业收费标准相对较低，一般住宅小区大致在0.80-1.20元/平方米之间，另一方面由于市级有关部门、街道（镇）的督促指导不够有力，社区（村）、业主委员会作用发挥不够充分，物业服务企业服务不够到位，部分业主自身缴费意识较低等原因，物业费拖欠现象比较普遍，形成了监督管理滞后、服务质量降低、业主意见增多、物业费收缴困难的恶性循环。值得指出的是，一些机关事业单位和其他公职人员拖欠物业费的情况也比较突出，在社会上产生了一定的负面影响。三是对物业服务企业的政策扶持有待加强。物业管理作为一个新兴行业，虽然在近几年得到了较快发展，但同时也遇到诸多的困难和压力。与其他地区相比较，我市对物业服务企业的政策扶持力度还有待进一步加大，如去年省、宁波市出台了有关现代物业服务业税收扶持政策，但我市至今仍未得到落实。四是农民公寓物业管理存在较大缺陷。据统计，至今年8月底，全市已经累计开竣工农民公寓项目130个，总建筑面积229万㎡。住宅总数达到了13965套，但目前我市还没有一个关于农民公寓物业管理的指导性意见，导致各地在农民公寓物业管理工作上大多是各自为政，仅凭当地实际情况摸索着操作。如部分农民公寓在售房时未收取一定的小区物业维修资金，交付使用后公共设施设备的维修更新等问题凸显。同时，由于农民公寓业主物业管理意识薄弱以及物业管理费收缴难等原因，物业服务企业对承担这类小区物业的服务普遍不感兴趣，而当地村至多也和其他分散居住的村民一样，只负责生活垃圾的集中收集。因此，小区“脏乱差”现象明显，而且安全隐患较大。
（六）宣传教育不够到位。物业管理关系到广大人民群众的切身利益,从检查情况看，住宅小区物业管理工作还未引起全社会的重视。自《条例》实施以来，全市对《条例》以及物业管理工作的宣传活动开展得比较少，宣传方式还比较单一，宣传效果不太明显，《条例》在全社会的知晓度还十分有限。相当一部分业主委员会、业主对《条例》内容了解不多，缺乏对物业管理消费的正确认识，履行业主义务和依法维权意识不强，加上与物业服务企业互相沟通不够顺畅，导致一些矛盾纠纷的产生，影响了物业管理费的收缴和物业服务质量的提升。此外，部分市级部门、街道（镇）干部对《条例》的学习也比较肤浅，掌握得不够全面，对相关物业政策、法规领会不透，依法履职、为民服务的能力需要进一步提高。
二、意见和建议
为更好地贯彻实施《条例》，进一步提升我市物业管理工作水平，改善市民居住环境，针对本次检查反映的问题，检查组提出以下意见和建议：
（一）着眼长远，民生至上，高度重视住宅小区规划建设。住宅小区是市民栖身安居之地，也是城市文明的重要组成部分，市政府要着眼长远，本着“因地制宜、合理布局、统盘规划、配套建设”的原则，扎实做好住宅小区的规划建设工作。在住宅小区规划建设过程中，要强化物业主管部门和属地街道（镇）的全过程参与，多听取物业服务企业的意见建议；注重规划建设方案与实施物业管理工作的有机结合，特别是在小区安全管理、绿化保洁、交通秩序、停车管理、水电设施等配套方面，应充分考虑今后物业管理的合理性和便捷性。要规范房地产开发建设行为，认真做好新建住宅小区验收工作，加强对住宅小区涉及物业管理有关内容的监督和检查，确保小区物业用房、社区用房以及各项物业公共公用设施落到实处。
（二）政府主导，分级负责，建立健全住宅小区物业管理组织体系。市政府要切实加强对物业管理工作的组织领导，将其摆上重要议事日程。进一步健全“市、街道（镇）、社区（村）”分级负责的物业管理体系，明确市级职能部门的行政监管职责和街道（镇）对属地住宅小区的日常管理职责。各有关职能部门要依照法律法规和有关管理规定，认真履行工作职责，努力转变工作作风，按照依法监管、主动服务的要求，切实加强住宅小区社会事务的监督管理。街道（镇）、社区（村）要将物业管理纳入辖区综合管理范围，明确分管领导、责任单位（办），配齐配强物业管理专职工作人员，及时协调解决物业管理中出现的倾向性问题。要扎实做好业主委员会的组建、换届、补选、改选等工作，真正帮助小区组建一支素质高、有诚信、愿奉献、会管理的业主委员会队伍。加强对业主委员会委员的培训，规范业主委员会的自治管理，完善奖励机制和约束机制，使业主委员会既能行使权力，又能承担相应的责任与义务。建议市政府充分发挥优秀典型的示范带动作用，着力打造一批管理规范、环境整洁、平安和谐、业主满意、各具特色的示范住宅小区，培育一批责任意识强、公众认可度高、热心公益事业的业主委员会，不断推进全市住宅小区物业管理工作。
（三）公平竞争，严格监管，切实提高住宅小区物业服务水平。要扎实做好对物业服务企业的监督、指导和服务工作，加强对企业的资质管理，建立和完善物业管理行业市场竞争机制、准入与退出机制，推行物业管理人员持证上岗制。坚持财务公开与服务标准公开相结合制度，不断加大对业主共有财产的监管力度。建立物业服务企业信用档案体系，并在物业项目招投标中充分结合企业的服务业绩，监督企业的诚信行为。切实加大对物业管理工作的考核力度，完善考核体系，扩大业主参与考评面，考核结果适时通过一定途径向社会公开。引导和督促物业服务企业树立优质服务的经营理念，通过专业知识培训、技术技能培训，提高从业人员的职业道德水平、业务水平，满足更高层次的物业管理需求。
（四）明确责任，强化督查，着力形成齐抓共管的工作格局。充分发挥住宅小区物业管理工作协调小组的作用，依托联席会议这一平台，不断加强对住建、规划、城管、公安、价格、环保、市场监管、民政、财政、人防等相关职能部门和街道（镇）的统筹协调，明确工作责任，制定监管流程，防止多头管理或失管缺位现象。要强化监督检查，对于小区内违规停车、违章建设、破坏绿地等违法行为，街道（镇）要加强监督和协调，必要时会同各有关部门开展专项整治活动，努力改善居民生活环境。要发挥好“物业管理纠纷快速处理”等工作机制的导向作用，对长期欠缴物业费的业主，要根据不同人员性质，采取行政和法律手段加以规范和催缴。完善物业专项维修资金的使用和管理，严格维修施工或设备更新的验收、资金审核等工作环节，加强对小区经营性收入的监管，确保经费的公开、透明、有效使用。积极探索小区停车收费模式，运用收费调节杠杆作用，不断改善小区公共秩序。建议对已建成居住小区进行一次调查排摸，对于部分小区物业和社区用房等配套不足、已建成小区移交困难等实际问题，要分类梳理，制定切实可行的处置措施，按照各地各部门职责落实责任，限期解决。
（五）注重完善，积极培育，尽力加大住宅小区物业管理政策扶持力度。要进一步完善住宅小区物业管理扶持政策，促进全市物业管理工作健康有序发展。尽快落实省、宁波市有关现代物业服务业税收扶持政策，完善税费优惠、老小区物业管理奖励、“以奖代补”等政策，建议探索建立物业管理专项基金，将部分物业税收用于物业服务企业扶持、维修资金补充、业主委员会考核奖励等物业管理工作。要重视完善未建立物业维修基金或虽然建立但现已用完的老小区的物业维修基金筹措政策，建议借鉴宁波市的经验做法，以“政府拿出一块，受益业主承担一块”为原则，加大对未建立物业维修基金老小区物业管理和设施维修的补助力度，切实消除各类安全隐患。高度重视农民公寓物业管理工作，制订出台相关指导性意见，明确农民公寓维修资金、物业管理费用的筹集、使用和管理等内容，确保农民公寓正常规范运作。系统总结部分老小区业主自治管理模式，建立健全对自管小区的物业管理政策，加强政策倾斜，努力解决管理中存在的困难和问题，促进其健康发展。
（六）创新载体，加强宣传，积极营造贯彻落实《条例》的良好氛围。要认真组织学习宣传活动，进一步提高对住宅小区物业管理工作重要性的认识，使相关职能部门工作人员能全面系统学习和领会《条例》，增强对物业管理工作的责任心和使命感，进一步明确各自在依法行政、调处物业纠纷、促进物业管理工作等方面的职责所在。要不断加大《条例》的宣传力度，职能部门、街道（镇）、社区（村）等应充分发挥主观能动作用，综合利用各类媒体，创新宣传方式方法，大力宣传《条例》等有关法律法规和相关知识，努力扩大社会各界对《条例》的了解和认知，物管部门和从业人员要通晓《条例》，小区业主了解《条例》规定的权利和义务，在全社会形成依法进行物业管理的良好氛围。
以上报告，请予审议。
