市人大常委会： 　　2014年9月28日，市十六届人大常委会第二十四次会议听取和审议了《关于〈宁波市住宅小区物业管理条例〉实施情况的检查报告》，提出了意见建议。市政府对此高度重视，责成相关职能部门结合工作实际，认真研究落实。现将有关处理情况报告如下： 　　一、加强规划监督，强化住宅小区公建配套 　　对于住宅小区的规划建设，许多历史遗留问题造成的实际困难直接影响到小区规范化物业管理的实施。为避免新的开发建设造成新的历史遗留问题，主要采取两方面举措：一是加大监督管理力度。在前期规划方案论证中确保小区物业用房、社区用房以及各项公建配套设施规划设计到位，并且严禁开发单位在建设过程中随意变更原有设计方案。对物业“两房”指标的面积、位置严格把关，其面积应当按照不低于规划地上总建筑面积的千分之七比例提供，并在商品房预售前予以核定。在项目交付前按原审定方案进行验收，一方面对提供的物业“两房”是否符合标准进行验收，另一方面对提供的物业管理用房是否进行必要的装修和办公设施设备的添置进行验收，以确保项目交付后物业公司能开展正常的物业管理工作，对不符合要求的项目一律不得予以交付。同时要求开发单位贯彻落实市政府《关于进一步加强和改进中心城区城市房屋拆迁工作的若干意见》（慈政发〔2009〕39号）精神，拆迁安置房物业经营用房面积按地上总建筑面积千分之八至十比例提供。二是加强竣工验收管理力度。监督指导开发单位与业主就小区公建配套权属、物业服务及收费标准等内容，进行明文约定，避免造成物业纠纷；督促开发单位与物业服务企业做好承接移交工作，签订《工程资料移交具结书》并在市物业主管部门备案，落实物业承接查验管理的具体职责和措施。 　　二、深化改革，进一步建立健全物业管理组织体系 　　物业管理工作涉及千家万户，是和老百姓息息相关的民生工作。目前社会上出现的一些物业纠纷具有一定的普遍性，物业管理已经从当初的社会新型事务工种转变为可直接影响到社会安定和谐的工作。为此，市政府将进一步加强对物业管理工作的组织领导：一是建立市、街道（镇）、社区（村）分级工作联动机制。推动落实《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》（慈政发〔2009〕46号）精神，把物业管理工作和社区建设工作有机结合起来，加快推进物业管理纳入社区建设步伐，进一步建立健全组织体系，全力推进物业管理工作。市级层面在法律许可范围内，进一步放权到街道（镇）、社区（村），为基层做好物业管理工作创造有利条件；在街道（镇）建立物业管理工作站，配备物业管理专兼职工作人员，加强对小区物业管理工作的协调、指导和监督。二是将业主自治管理纳入社区居民自治管理范畴。目前，我市在1999年底后新建的上规模小区中尚未成立业主委员会的达40余个，为此将辖区内业主委员会依法成立率和业主居民满意率作为考核街道物业管理工作的重要指标。针对业主委员会成立难的突出问题，重点加强对业主委员会组建和选举工作的监督指导，加大全市业主委员会的组建力度。编制《慈溪市首次业主大会和业主委员会成立指导工作手册》，规范业主大会和业主委员会组建和选举程序，在组建和改选过程中充分尊重业主委员会的自治权利，允许业主探索采取物业企业服务管理、社会专业化服务管理、自我单一服务管理等不同的物业管理模式，确保广大业主有一个安定、整洁的居住环境。 　　三、加大监督引导，切实规范物业服务企业行为 　　我市物业管理起步较晚，物业服务企业管理水平参差不齐，切实提高物业服务企业管理水平，加快现代物业服务业发展是品质之城幸福家园建设的题中之义。一是规范物业服务企业服务行为。推行物业管理人员持证上岗制，通过岗位培训，使物业服务企业项目经理、管理员的业务知识与工作能力达到岗位要求，基本胜任本岗位工作。要求全市物业服务企业每年3月份在物业管理区域的显著位置将物业服务内容、服务标准、收费项目及标准等有关情况如实公示，每年12月份按照物业服务合同约定将物业服务费用和经营设施收支情况、公共能耗费分摊情况如实公示，接受业主、物价行政主管部门、物业行政主管部门的监督，在物业管理用房的显著位置公示五大类物业项目岗位职责，明确工作内容，进一步提高和完善物业企业服务标准，实现质价相符的物业服务。二是建立健全物业服务企业信用档案体系。出台《慈溪市物业服务企业不良行为记录和公示暂行办法》，加强对物业服务企业的监督和引导，建立和完善物业服务企业考核制度，认真评定物业服务企业和物业项目主管的服务业绩和信用程度，对开发单位、物业服务企业强迫业主签订物业服务合同、不按标准提供服务、滥收费等不法行为，进行记录备案，并在资质评定和年度考核、物业管理招投标中将记录作为重要参考条件。三是强化物业企业行业准入和退出机制。通过强化对新注册企业工商登记、项目审查、资质审批及信用档案评定等工作，对一些不具备管理能力的物业服务企业引导进入正常的退出机制，防止物业服务企业数量的盲目增长。通过企业资质管理、物业招投标管理、加大违规处罚等手段提高物业服务企业服务水平，培育和完善健康的物业服务市场。同时，加强物业服务企业退出项目监督管理，保持物业服务平稳过渡。 　　四、齐抓共管，形成物业管理联动工作机制 　　为进一步加强相关职能部门协调配合，防止出现多头管理或失管漏管现象，充分发挥住宅小区物业管理联席会议作用，强化问题化解。一是成立市物业管理工作领导小组。加强对物业管理工作的组织领导，协调政府相关职能部门依据各自职责共同分析物业管理矛盾纠纷动态，共同商讨住宅小区物业管理中的重大问题。公安、规划、住建、城管、市场监管、卫生、环保、消防等相关职能部门负责依法及时查处居住小区内违法搭建、占用绿地、违章停车、无照经营、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，加强联合执法，形成管理合力，使问题就地解决，更加有力地维护广大业主的权益，推动和谐社区建设。二是充分发挥物业管理纠纷快速处理工作机制。对调而不解的物业管理纠纷，积极引导进入司法仲裁程序，加强各个环节的工作衔接，实现联动调处。在各社区物业管理服务站设立司法调解中心，综合运用人民调解、行政调解、司法调解手段，全面调处小区管理中的各类矛盾纠纷。同时，加强物业管理纠纷的预防工作，做到定期排查物业管理矛盾，防止矛盾激化。三是探索建立《党员干部、国家工作人员物业费欠缴公示制》。按照《条例》规定，按时缴纳物业费是每个业主应尽的义务，也是文明素质的体现。国家工作人员尤其是党员干部要切实增强物业服务有偿消费观念，带头遵守有关规定，带头做好家属、亲友工作，按时足额缴纳物业费。适时开展全市党员干部、国家工作人员物业费缴纳情况自查自纠活动，对不按时缴纳物业费的国家工作人员尤其是党员干部，在一定范围内给予公示，由单位负责督促缴纳。四是加强对小区经营性收入的监管。目前，全市除部分老小区外均配置物业经营用房，要求物业服务企业每年12月份对物业管理区域内物业经营用房和利用物业共用部位、共用设施设备所得的经营性收入和使用情况进行公示，并且把收益结余存入公共账户划归全体业主所有，依法用于物业共用部位的维修、保养以及对小区物业费的补充。各物业服务企业在使用经营性收益时，要求及时在物业管理区域的醒目位置公示使用用途、金额等事项；已成立业主委员会的，应将书面计划报业主委员会审批并至少每半年公示一次，接受全体业主的监督。五是进一步深化住宅小区物业管理数据统计工作。将通过半年的时间对全市已建成住宅小区进行一次深入调查排摸，由物业服务企业和街道（镇）服务站负责采集统计数据，通过对上报的各类住宅小区情况登记表逐个排摸分析，掌握我市物业服务发展的“新常态”，以全面了解我市物业管理现状和物业小区底数。 　　五、加大扶持力度，促进物业服务行业可持续发展 　　鉴于物业服务是微利行业，为促进物业服务行业健康有序发展，市政府将进一步扶持物业管理行业发展。一是加强物业管理政策调研，减轻企业税费负担。成立由分管副市长任组长的物业管理工作调研组，对当前我市物业管理的现状及存在的问题进行全面调查摸底，研究扶持物业管理的相应政策，要求将物业服务纳入现代服务业发展规划并明确相关税收优惠政策，住宅小区内共用设施设备维护、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价，使物业服务企业减少支出，提升效益。探索“以奖代管”的长效管理机制，调整物业服务企业的赢利模式，开拓以提高物业服务品质来达到赢利目标的良好局面。贯彻落实省政府减轻物业服务企业税收负担的有关文件精神，建立和完善慈溪市物业服务业扶持、奖励有关办法并适时推出，研究合理核减物业服务企业各类相关税收政策。二是出台农民公寓物业管理指导意见。指导开展农民集中居住区物业管理，进一步强化我市各类住宅小区物业管理要素保障。围绕加快效益型农民集中居住区建设目标，制定《慈溪市农民集中居住区物业管理暂行办法（草案）》。该办法明确农民集中居住区物业管理属地管理原则，由属地政府负责牵头组织业主大会的成立、物业服务企业的选聘以及理顺业委会和管委会之间的关系，明确农民集中居住区物业“两房”的配置要求，物业专项维修资金的收缴标准和农民集中居住区物业在保修期内的保修这六大方面内容。三是探索老小区自治管理模式。对于配套设施相对落后的老旧小区，鼓励通过业主委员会进行自治管理。建立“社区负责、分类管理、业主自治”的管理模式，探索由街道（镇）成立物业服务中心（公司），组织维修、保洁、绿化等专业人员对小区进行管理服务。 　　六、加大宣传，深入贯彻学习《条例》精神 　　为积极营造贯彻实施《条例》的良好氛围，通过报纸、广播、电视、网络等新闻媒体加强《条例》的学习宣传。一是在上半年对物业服务企业和业主委员会主任开展《条例》培训讲座活动；二是适时在慈溪日报上进行《条例》的知识宣传工作；三是通过物业服务行业网站进行《条例》的刊登推广及开展网上网民问答活动，确保《条例》得到及时、准确、有效贯彻落实。同时，加强物业管理社会引导工作，进一步提高广大市民对物业管理工作的认识水平，主动履行物业服务费缴费的法律义务，同时积极引导物业服务企业依法诚信经营、规范服务，树立业主至上的思想，积极正确履行物业服务合同内容，形成全社会关心支持物业管理，物业管理回馈全社会的良好氛围。 　　特此报告。